ООО Землемер

Новое в земельном законодательстве

НОВОЕ В ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

В декабре 2011 года был принят и с 01.01.2012 г. вступил в силу Закон Тульской области от 15.12.2011 N 1679-ЗТО "О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области и их оплаты».

Данным законом установлен новый порядок определения цены земельных участков при их продаже различным категориям землепользователей. Определено, что оплата стоимости земельного участка производится в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счета соответствующих бюджетов. С принятием указанного закона признан утратившим силу Закон Тульской области от 18.03.2008 N 984-ЗТО "Об установлении на территории Тульской области цены земли при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" и изменяющие его документы.

До 1 июля 2012 года на территории Тульской области цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, была определена в размере 2,5% кадастровой стоимости таких земельных участков при их продаже:

  1. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  2. коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  3. юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;
  4. гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (т. е. до 30.10.2001 г.) и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Также в размере 2,5% от кадастровой стоимости предоставляются земельные участки коммерческим и некоммерческим организациям, индивидуальным предпринимателям, которым земельные участки, находящиеся в государственной собственности области или государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности. Однако срок приобретения для данной категории лиц ограничен и действует лишь до 1 января 2013 года.

Иные лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 июля 2012 г. приобретают земельные участки за цену:

  1. в населенных пунктах с численностью населения от 500 тысяч человек - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
  2. в иных населенных пунктах, а также за пределами границ населенных пунктов - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

По такой же цене в собственность приобретают юридические лица, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), до 1 января 2015 года.

По какой же цене будут предоставляться земельные участки по истечении указанных сроков?

С 1 июля 2012 г. цена земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости, и рассчитывается по формуле:

Ц = К x КС x НС / 100, где
Ц - цена земельного участка, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена;
К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога;
КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в рублях;
НС - ставка земельного налога, действующая на соответствующей территории, в процентах.
Важно! Цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Законом установлены следующие коэффициенты кратности размера ставки земельного налога:

  1. в границах населенных пунктов:
    • для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, - 10;
    • в иных случаях - 15;
  2. за пределами границ населенных пунктов - 10.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, если в период с 9 ноября 2001 года до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Земля для юридических лиц

ЗЕМЛЯ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

В ходе приватизации в нашем городе юридические лица, как правило, приобрели права собственности на строения, сооружения, здания и, став правопреемниками приватизированных предприятий, получили право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на которых они расположены.

Ныне действующий земельный кодекс изменил сложившуюся ситуацию и, согласно п.2 ст.3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность до 01.07.2012 года. С 1 июля 2012 г. цена земельных участков определяется исходя из их кадастровой стоимости.

В этой статье мы рассмотрим порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, юридическими лицами – собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Законом Тульской области от 15.12.2011 г. № 1679-ЗТО установлен порядок определения цены земельных участков на территории Тульской области.

Расчёт цены производится по следующей формуле:

Ц = К x КС x НС / 100, где
Ц - цена земельного участка, находящегося в государственной собственности области или государственная собственность на который не разграничена;
К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога;
КС - кадастровая стоимость земельного участка, выраженная в рублях;
НС - ставка земельного налога, действующая на соответствующей территории, в процентах.

Важно! Цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

Законом установлены следующие коэффициенты кратности размера ставки земельного налога:

  1. в границах населенных пунктов:
    • а) для земель, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, - 10;
    • б) в иных случаях - 15;
  2. за пределами границ населенных пунктов - 10.

Кадастровая стоимость земли зависит от вида функционального использования, одинаковые по площади земельные участки, расположенные в одном и том же кадастровом квартале будут иметь разную стоимость.

Что дает юридическому лицу право собственности на землю:

  1. Право распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, т.е. делить, продавать, закладывать, сдавать в аренду и т.д.
  2. Возможность вести на нем предпринимательскую деятельность по своему усмотрению.
  3. Упрощается возможность застройки новыми зданиями, строениями и сооружениями, а так же реконструкция старых.

Приобретение земли в собственность выгодно во всех отношениях. Для приобретения земельного участка, расположенного в г. Туле, в собственность необходимо обратиться в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, либо, если земельный участок находится в районе - в администрацию района с заявлением, приложив к нему документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития РФ от 13 сентября 2011 года № 475.

Данным приказом утверждён Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

  1. Копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица.
  2. Копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) или выписка из государственных реестров о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, являющемся заявителем, ходатайствующим о приобретении прав на земельный участок.
  3. Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей).
  4. При наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или:
    1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанные здания, строения, сооружения и
    2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение, если право на такое здание, строение, сооружение в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
  5. 5. Выписка из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или:
    1. уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на указанный земельный участок и
    2. копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на приобретаемый земельный участок, если право на данный земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в ЕГРП.
  6. Кадастровый паспорт земельного участка, либо кадастровая выписка о земельном участке в случае, если заявление о приобретении прав на данный земельный участок подано с целью переоформления прав на него.
  7. Копия документа, подтверждающего обстоятельства, дающие право приобретения земельного участка, в том числе на особых условиях, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или в аренду на условиях, установленных земельным законодательством, если данное обстоятельство не следует из документов, указанных в пунктах 1 - 6 настоящего Перечня.
  8. Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, в отношении которого подано заявление о приобретении прав, с указанием (при их наличии у заявителя) их кадастровых (инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

За нарушение сроков и порядка переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельным участком или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 года, ст. 7.34 КоАП предусмотрен штраф в размере от 20 000 до 100 000 рублей.

Земли общего пользования

ЗЕМЛИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Любое садоводческое товарищество имеет из земли 2-х категорий: садовые участки, принадлежащих гражданам и земли принадлежащих товариществу как юридическому лицу. Участки садоводов принадлежат им по праву собственности, и они могут распоряжаться ими по своему усмотрению. С землями общего пользования ситуация несколько иная.

К землям общего пользования относятся проезды, стоянки, поворотные площадки, места под объектами общего пользования: водокачками, сторожками, помещениями правления и т. д. Площадь земель общего пользования вычисляется следующим образом. Из площади всей земли выделенной садоводческому товариществу, вычитается суммарная площадь участков выделенных гражданам в собственность, разность и будет являться площадью земель общего пользования.

Главный вопрос: в чем же заинтересованность садоводческих товариществ и граждан в надлежащем оформлении земель общего пользования?

  1. Переоформление садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в собственность осуществляется бесплатно (ст. 28 ФЗ № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).
  2. Состоящие на кадастровом учете земли общего пользования имеют строго фиксированные границы, т. е. пропадает повод для споров между садоводами и товариществом как юридическим лицом, а также захвата территории садоводческого товарищества иными лицами.
  3. Садоводческое товарищество получает возможность зарегистрировать свое право собственности на строения и сооружения ему принадлежащие: электроподстанции, водокачки, линии электропередач, водоемы, сторожки, дороги и т.д. Для чего это нужно? Например: Человек получил участок в с/т и не платил членских взносов. Участок на момент получения находился в чистом поле. За счет добросовестных плательщиков взносов было подведено электричество, проложены дороги, водопровод, устроены водоемы и т. д. Если строения и сооружения общего пользования прошли государственную регистрацию, значит, они оценены, и легко рассчитать долг недобросовестного плательщика садоводческому товариществу. В нашем случае стоимость его участка выросла в несколько раз за счет других членов садоводческого товарищества и долг этот можно взыскать с него в момент оформления документов на продажу участка.
  4. Садоводческое товарищество после оформления земель общего пользования в собственность получает возможность распоряжаться ими по своему усмотрению, т.е. приобретает право застройки этой земли необходимыми строениями и сооружениями, может сдать ее часть в аренду, продать и распорядиться ею другим незапрещенным законом способом. В том числе, за счет излишков земель общего пользования, можно увеличить участки садоводов.

Таким образом, в надлежащем оформлении земель общего пользования объективно заинтересованы как садоводы, так и садоводческие товарищества. Оформление права собственности на земли общего пользования сроком не ограничено (ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Аспекты наследования земельных участков

НЕКОТОРЫЕ АСПЕКТЫ НАСЛЕДОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как известно, наследовать можно то имущество, на которое имел право наследодатель. Право на недвижимое имущество, в том числе на землю должно быть соответствующим образом оформлено. Правоустанавливающими документами для вступления в наследство служат:

  1. Свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на землю выданное на имя наследодателя;
  2. Другой документ, на основании которого наследодатель осуществил регистрацию своего права (зарегистрированные в надлежащем порядке договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве на наследство).

В случае отсутствия этих документов наследники могут признать право на землю только в судебном порядке, что связано с большими материальными и моральными издержками.

Данный порядок применяется в том случае, если на земельном участке нет никаких строений и сооружений, право на которые имел наследодатель.

Если наследник вступил в наследство на строение или сооружение, расположенное на земельном участке, предоставленном наследодателю до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (т.е. до 25.10.2001 г.) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, основаниями для государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок будут следующие документы:

  • свидетельство о праве на наследство, устанавливающее право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение (выдается нотариусом);
  • один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения), сооружения на данный земельный участок.

Это может быть:

  1. Акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания. Это может быть:
    • государственный акт о предоставлении земельного участка для одной из вышеуказанной цели;
    • решение, постановление исполкома или органа местного самоуправления;
  2. Свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования такого гражданина на данный земельный участок;
  3. Выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
  4. Иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок. Это может быть:
    • договор купли-продажи земельного участка, зарегистрированный надлежащим образом. Например, в исполкоме сельского совета или нотариально удостоверенный, что соответствовало требованиям закона на момент его заключения;
    • свидетельство о праве на наследство, выданное в установленном на момент его выдачи порядке;

Распространенное мнение о том, что будет наследство, будем думать, или что наследники потом как-нибудь разберутся весьма ошибочно. Право на землю лучше регистрировать своевременно.

Земля в собственность

ЗЕМЛЯ В СОБСТВЕННОСТЬ

Право собственности на землю, условия и порядок его реализации, играют огромное значение в нашей жизни.

Большинство собственников жилых домов наверняка помнят о событиях в Южном Бутово, когда люди оказались заложниками чиновничьего произвола ввиду того, что их дома подлежали сносу, а право собственности на земельные участки не было оформлено надлежащем образом.

Это лишь одна жизненная ситуация в которой отсутствие права на землю привело к самым негативным последствием для граждан.

Только право собственности на земельный участок дает возможность человеку распоряжаться землей в полной мере, т.е. он может продать, подарить, передать по наследству, заложить принадлежащий ему земельный участок. Кроме того, на своей земле легче решаются вопросы застройки.

Например, если возникает необходимость возведения каких-либо хозяйственных построек (баня, гараж, сарай), собственник земли в праве делать это без чего-либо разрешения.

Другая ситуация: Старый дом стал мал для семьи, возникла необходимость его реконструкции или строительства на фактически земельном участке нового дома. Если право собственности на землю оформлено должным образом, никаких проблем со строительством и реконструкцией не возникнет.

Кроме того дома значительно теряют в цене, если нет собственности на землю.

На сегодняшней день ситуация в г. Туле в целом сложилась так, что большинство собственников жилых домов не имеют права собственности на земельные участки. Это произошло, потому, что основная застройка частного сектора была произведена до 1990 года, т.е. до возникновения института права собственности на землю. После введения в действие «Земельного кодекса Российской Федерации», земля в нашей стране перестала выдаваться безвозмездно, однако, закон о введении в действие земельного кодекса РФ предусмотрел возможность однократного бесплатного приобретения собственниками жилых домов земельных участков, на которых эти дома расположены.

На сегодняшний день правом на бесплатное приобретение в собственность земельных участков обладают:

  1. Лица, имеющие земельные участки в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении (т.е. имеющие свидетельство о постоянном бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении). Особенно нужно на эту ситуацию обратить внимание пожилых людей. Если они не оформят свое право собственности на землю бесплатно, их дети смогут вступить в наследство только на строение, а земельные участки будут либо выкупать, либо брать в аренду.
  2. Люди, имеющие земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретёнными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР «О собственности в СССР», т. е. до 06.03.1990 г. (тоже касается долей в праве на земельный участок при наличии дома в праве на строение). Например, дом принят в эксплуатацию по решению райисполкома в 1968 году или человек вступил в наследство на дом в 1989 году, в обоих случаях люди имеют право бесплатного приобретения земельного участка в собственность.
  3. Граждане, имеющие трёх и более детей (ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации). Право на бесплатное предоставление земельных участков в собственность для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства (с правом возведения жилого дома) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют граждане Российской Федерации, имеющие трех и более несовершеннолетних детей и постоянно проживающие совместно с ними на территории области. Законом Тульской области от 20 июля 2011 года № 1615-ЗТО установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых многодетным гражданам.
  • Минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, в собственность бесплатно установлены: для индивидуального жилищного строительства — 0,03 гектара; для ведения личного подсобного хозяйства - 0,03 гектара.
  • Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, имеющим трех и более детей, в собственность бесплатно установлены: для индивидуального жилищного строительства — 0,15 гектара; для ведения личного подсобного хозяйства — 0,15 гектара. Законом Тульской области от 20 июля 2011 года № 1615-ЗТО

Долевая собственность на землю

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ

Порядок приобретения земельного участка собственником строения, как правило, никаких затруднений не вызывает. Сложнее обстоит дело, когда строение находится в долевой собственности. Например, жилые дома зачастую принадлежат нескольким гражданам, т.е. находятся в общей долевой собственности. Возникает вопрос, каким образом можно приобрести право собственности на земельный участок в этом случае?

Первый и, как показывает практика, основополагающий момент. Необходимо чтобы все участники общей долевой собственности на дом приняли для себя решение о необходимости приобретения земельного участка. Это связано с тем, что собственники домов могут приобрести земельный участок в общую долевую собственность пропорционально имеющимся у них долям в праве на жилой дом. Для приобретения прав на земельный участок необходимо, чтобы, во-первых, было принято решение о предоставлении земельного участка соответствующим органом; во-вторых, осуществлен отвод земли в натуре (на местности), и, в-третьих, произведено правовое оформление предоставления земельного участка. Реальный раздел земельного участка может быть произведен только после регистрации прав общей долевой собственности.

Например: Дом № 1 по ул. Сенной г. Тулы находиться в общей долевой собственности у 3-х граждан и расположен на участке площадью 12 соток. При этом Иванов имеет 1/2 долю в праве, которую он приобрел в 1968 году, Петров имеет 1/4 долю в праве приобретенную в 1989 году и Сидоров имеет 1/4 долю в праве приобретенную в 2000 году. Данные граждане совместно обратились с заявлением о приобретении занимаемого ими земельного участка в собственность. В этом случае участок передается им в общую долевую собственность в тех же пропорциях, в которых им принадлежит дом, т.е. Иванов будет иметь 1/2 долю в праве на земельный участок, Петров и Сидоров по 1/4 каждый. При передаче уполномоченным органом земельного участка учитывается момент приобретения гражданами прав долевой собственности на строение, расположенное на данном участке. В нашей ситуации Иванов и Петров получают свои доли в праве общей долевой собственности на весь участок площадью 12 соток бесплатно в связи со следующим. Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки. А Сидоров выкупает свою долю в праве по 15-ти кратной ставке земельного налога, что значительно ниже кадастровой стоимости земли.

Стоит обратить внимание на то, что доля в праве на весь земельный участок не является частью земельного участка и соответственно не обозначена территориально. В нашем Случае Иванов имеет 1/2 долю, а Петров и Сидоров по 1/4 доле в праве на весь земельный участок площадью 12 соток.

Если после государственной регистрации права общей долевой собственности, вышеуказанные граждане решили разделить этот земельный участок, и оформить свое личное право собственности на причитающуюся каждому из них землю им необходимо обратиться к кадастровому инженеру и подготовить межевой план на раздел земельного участка. После проведения кадастровых работ и постановки на учёт образованных в результате раздела земельных участков Иванов, Петров и Сидоров должны заключить между собой соглашение о реальном разделе земельного участка. После государственной регистрации такого соглашения Иванов получает право собственности на земельный участок площадью 6 соток, а Петров и Сидоров на участки по 3 сотки каждый. Теперь границы всех 3-х участков определенны на местности, общая долевая собственность прекращена, и каждый может самостоятельно распорядиться принадлежащим ему земельным участком.

Земельный пай

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ПАЙ

При приватизации земель сельхозпредприятий их работники пенсионеры и работники социальной сферы села получили земельные доли. Как это делалось? Например, колхоз «Красный Богатырь» имел в постоянном бессрочном пользовании 1000 гектаров земли, людей имеющих право на земельную долю, набралось 200 человек. Каждый из них получил свидетельство о праве собственности на земельную долю размером 5 гектар. Что это значит?

Это говорит о том, что все они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок мерой 1000 гектар, и каждый обладает 1/200 долей  в праве на весь этот участок. Свидетельство о праве собственности на земельную долю не идентично свидетельству о праве собственности на земельный участок площадью 5 гектар.

Различие между свидетельством о праве собственности на земельную долю, и земельный участок заключается в следующем. В первом случае человек имеет не фиксированный на местности земельный участок площадью 5 гектар, а 1/200 в праве общей долевой собственности на весь земельный участок площадью 1000 гектар. Во втором случае в собственности находится определенный на местности земельный участок с кадастровым номером, площадью 5 гектар.

Без выделения земельного участка в счёт земельной доли владелец доли (участник общей долевой собственности) вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на неё, продать или подарить её. Иным образом распорядиться земельной долей, возможно только после выделения земельного участка в счёт земельной доли.

Как же выделить из общего участка площадью = 1000 гектар участок  в счет 1/200 доли в праве долевой собственности. Есть 2 пути:

1 путь – по решению общего собрания участников долевой собственности по предложению участника долевой собственности, органа местного самоуправления.

Это делается следующим образом: участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка о проведении общего собрания посредством публикации в средствах массовой информации и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети «Интернет» не позднее чем за 40 дней до проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также размещается на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка. Сообщение о проведении общего собрания должно содержать следующее: дате и время проведения собрания, место проведения собрания и адрес места ознакомления с документами по вопросам общего собрания, повестка дня общего собрания. Инициатором проведения собрания может быть любой участник общей долевой собственности. Собрание правомочно в случае присутствия на нём участников долевой собственности, составляющих не менее 20 процентов их общего числа или владеющих более чем 50 процентами таких долей. При этом возможно представительство по доверенности. Решения принимаются общим собранием, открытым голосованием. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании или большинство участников общего собрания, т. е. более ста человек в нашем случае. Принятое решение оформляется протоколом общего собрания. Протокол составляется в двух экземплярах, один экземпляр хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, второй – в органе местного самоуправления, на территории которого находиться данный земельный участок. Копия утверждённого решением общего собрания проекта межевания передаётся на хранение в орган местного самоуправления. Таким образом, земельный участок может быть выделен на основании решения общего собрания участников долевой собственности.

2 путь выдела – по инициативе участника долевой собственности земельный участок в счёт земельной доли может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в соответствии с утверждённым этим собранием проектом межевания. Если указанное решение общего собрания отсутствует, собственник земельной доли заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для его выдела в счёт земельной доли. Проект межевания утверждается решением собственника земельной доли и подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности посредством направления участникам извещения о необходимости согласования проекта межевания или опубликования извещения в средствах массовой информации. Если по истечении одного месяца возражений не поступило, либо они поступили, но были отозваны в результате согласительных процедур, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счёт земельной доли участка.

Дальнейший порядок выдела по решению собрания и по объявлению не отличается друг от друга.

Следующий этап будет межевание земельного участка и постановка его на кадастровый учет. После получения кадастрового паспорта выделяемого земельного участка, участник общей долевой собственности может подавать заявление о государственной регистрации его права на данный земельный участок площадью 5 гектар.

Земля дачникам

ЗЕМЛЯ ДАЧНИКАМ

Дачная амнистия значительно упростила порядок оформления и регистрации загородной недвижимости. Благодаря дачной амнистии довольно приличный перечень документов получил правовой статус. Как оформить землю гражданам, имеющим земельные участки в деревнях и садоводческих товариществах?

Для ответа на эти вопросы вначале нужно разделить землепользователей на 2 категории:

  1. владельцы участков находящихся в населенных пунктах и
  2. владельцы участков расположенных в садоводческих товариществах.

Общим основанием для государственной регистрации права собственности граждан на обе категории земельных участков являются:

1. Акт о предоставлении гражданину данного земельного участка изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке действовавшим на момент его издания. Например:

- человек имеет на руках решение райисполкома 1985 года о предоставлении ему в постоянное бессрочное пользование земельного участка для любой из вышеуказанной цели. Это решение и будет правоустанавливающим документом для регистрации права собственности.

Или же другой пример: гражданину Постановлением главы сельской администрации выдали земельный участок в 1992 году. Свидетельство о праве собственности на землю он не получил. В этом случае правоустанавливающим документом будет постановление главы сельской администрации, на основании, которого будет проведена государственная регистрация права.

Вторым основанием для государственной регистрации права на данные категории земельных участков является акт или свидетельство о праве гражданина на данный земельный участок.

Например: гражданин имеет свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Общим для всех этих случае является то, что регистрация права собственности здесь носит заявительный характер, т.е. принятие решение органами местного самоуправления или государственной власти о представлении таких земельных участков в собственность граждан не требует. Земля в этих случаях переходит в собственность граждан бесплатно.

Оформить права на земельный участок, благодаря дачной амнистии, стало возможным и в отсутствии документов на землю расположенную в сельском населенном пункте.

Если человеку принадлежит земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, основанием для государственной регистрации права собственности будет выписка из похозяйственной книги выдаваемая огранном местного самоуправления о наличии у него права на данный земельный участок. Хочу подчеркнуть, что этот порядок касается только участков расположенных в черте населенных пунктов и предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства.

В остальных случаях участок может быть приобретен на возмездной основе или на основании судебного решения в силу приобретательской давности, т.е. в том случае если человек открыто или добросовестно пользуется земельным участком более 15 лет.

Что касается предоставления в собственность земельных участков садоводам, здесь также действует упрощенный порядок. Если земельный участок, составляющий часть территории садоводческого товарищества принадлежит гражданину являющемуся его членом, он имеет право бесплатно приобрести его в собственность. Для этого необходимо иметь два документа:

1. Описание местоположения границ земельного участка;

2. Заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок и подтверждается его соответствие описанию.

Садоводы должны помнить, что земля общего пользования, т.е. дороги, стоянки, участки под сторожками и водокачками и т.д. передаются в собственность садоводческого товарищества бесплатно, что позволит товариществам самостоятельно распоряжаться ими по своему усмотрению.

Право собственности на землю-необходимость

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ-НЕОБХОДИМОСТЬ

Довольно часто при общении на бытовом уровне мы слышим мнение: «Зачем оформлять право на землю, у меня, ее и так не заберут».

Однако оформлять право собственности на землю необходимо.

Возьмем несколько категорий землепользователей: собственников жилых домов в городах, дачников и садоводов, собственников земельных паев, юридические лица.

Для физических и юридических лиц право собственности на земельный участок дает:

  1. Право распоряжения им по своему усмотрению, т. е. его можно продавать, дарить, передавать по наследству, обменивать, делить на части или объединять несколько в один, закладывать, сдавать в аренду.
  2. Право возведения построек в соответствии с разрешенным видом использования, например если участок под ИЖС, то собственник может строить на нем жилой дом по своему усмотрению, не требуются разрешения и на строительство надворных построек: гаража, бани, сарая и т. д. То же относиться к дачникам и садоводам, юридическим лицам.
  3. Без надлежащего оформления права на землю (аренда или собственность) невозможна государственная регистрация права на вновь возведенное строение для всех категорий землепользователей.
  4. Право собственности на земельный участок значительно увеличивает стоимость расположенных на нем строений и сооружений.
  5. Те, граждане, кто получил право на строения, расположенные на земельном участке до 01.07.1990 года, имеют право безвозмездного приобретения данного участка. Их правопреемники – наследники, одаряемые, покупатели, будут уже приобретать данный земельный участок за плату.

Чем чревато отсутствие надлежаще оформленного права на земельный участок? Основные проблемы возникают в связи с тем, что если право собственности на земельный участок землепользователем не оформлено, то этот участок не Ваш, он является собственностью государства или муниципального образования.

Например: В 1980 году гражданин «К» построил жилой дом в городе и получил акт на пользование 10 сотками земли, на которых он расположен. В 1994 году он перестроил дом и рядом построил дом для сына, баню и гараж, не оформив право на строения и право на землю. В 2007 году он умер. Какие негативные последствия возникают в этом случае?

  1. Свое право собственности на все строения расположенные на вышеуказанном земельном участке, наследники смогут признать только через суд, т.к. они возведены или реконструированы самовольно на чужой (муниципальной) земле. Это большие финансовые и моральные потери.
  2. В случае положительного судебного решения по праву собственности на постройки, наследники смогут приобрести земельный участок за плату, тогда как наследодатель мог получить его безвозмездно.

Кроме всего вышесказанного право собственности на землю для юридических лиц обеспечивает возможность качественной эксплуатации строений и сооружений, является гарантией динамичного развития инфраструктуры, т.к. вложение в землю всегда было делом прибыльным.

Излишки земли

ИЗЛИШКИ ЗЕМЛИ ПО «ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»

«Дачная амнистия» - это общеизвестное название в народе получил федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Дачная амнистия позволяет оформлять документы и регистрировать права собственности на объекты загородной недвижимости (земельный участок, дом, дача, другие постройки) по упрощенной схеме.

Также дачная амнистия позволяет узаконить фактическую площадь земельного участка, если она превышает площадь, оформленную документально при выделении земли. Дачная амнистия позволит бесплатно узаконить несанкционированно добавленную к участку землю и оформить регистрацию права на весь участок целиком по фактически занимаемой площади. В противном случае землю, сверх документально оформленного участка, можно получить в собственность только выкупив ее.

Граждане, имеющие правоустанавливающие документы на свои земельные участки, часто сталкиваются с проблемой несоответствия реальной площади земельного участка с площадью указанной в правоустанавливающих документах, к которым законом отнесены:

  • акт о предоставлении гражданину данного земельного участка (решение райисполкома или постановление администрации).
  • свидетельство о праве гражданина на земельный участок.
  • выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления (для села).

Встречаются такие случаи не редко, т.к. зачастую правоустанавливающие документы на землю выдавались без реального обмера земельного участка. Кроме того, землевладельцы в основной массе имеют склонность «присоединять» к своему участку близлежащие территории. Все это приводит к несовпадению фактической и декларированной площади земельных участков. До введения в действие закона о так называемой «дачной амнистии» противоречия эти разрешались, как правило, только в судебном порядке. Сейчас эта процедура значительно упростилась. В настоящее время кадастровый учет такого участка проводится на основании сведений об уточненной площади такого земельного участка, содержащихся в документах о его межевании.

Таким образом, правообладатели земельных участков предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства, получили возможность зарегистрировать свое право на фактически занимаемый земельный участок. Для этого необходимо отмежевать земельный участок, поставить его на кадастровый учет и провести государственную регистрацию своего права в Управлении Федеральной регистрационной службы. При этом площадь излишков не должна превышать минимальный размер земельного участка, предоставляемого для данного вида землепользования. Так размер участка для ИЖС может превышать указанную в правоустанавливающих документах на 3 сотки, садоводство и ведение личного подсобного хозяйства подразумевает возможность оформления излишка размером 4 сотки, дачное строительство 5 соток и т.д.

Например: Иванов имеет свидетельство о праве собственности на земельный участок для ИЖС площадью 1200 кв.м. (12 соток). При межевании было установлено, что фактическая площадь земельного участка составляет 1470 кв.м., т.е. превышение составляет 2,7 сотки или 270 кв.м. Это превышение меньше минимально допустимого (300 кв.м.) размера земельных участков предоставляемых для ИЖС. Поэтому Иванов ставит участок на кадастровый учет, получает кадастровый паспорт на участок и подает его вместе со свидетельством о праве собственности на землю на государственную регистрацию права, после чего получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 1470 кв.м. или 14,7 соток.

Следует обратить внимание на то, что дачная амнистия не поможет, если до увеличения участка на нем были проведены кадастровые работы, границы участка до его увеличения установлены на местности о чем выдавался кадастровый паспорт. И в этом случае тоже бесплатно задокументировать увеличенную площадь не получится. Так же бесплатное увеличение земельного участка по дачной амнистии не пройдет, если участок прирос землями, например, лесного фонда. Есть категории земли (водоохранные ЗОНЫ, заповедники, памятники природы и т.д.), которые принципиально по закону не могут находиться в частной собственности. Оформлять пользование землей в таком случае можно только арендой с определенными условиями.

Законодательство наше изменчиво и, пока есть возможность воспользоваться «дачной амнистией» ее лучше не упускать.

Документы на право собственности

ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Полноправным собственником земельного участка является лицо, имеющее надлежащим образом оформленные документы, подтверждающие их право на данный земельный участок.

Документом, подтверждающим право на земельный участок, может быть:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, если право собственности возникло после 18.02.1998 года. Как известно, с появлением Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» записи о возникновении, изменении и прекращении права вносятся в Единый государственный реестр права (ЕГРП). Например, лицо по договору купли-продажи приобрело после вышеуказанной даты земельный участок и зарегистрировало свое право в Управлении Росреестра. Правоустанавливающим документом в этом случае будет договор купли-продажи земельного участка, а правоподтверждающим Свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Государственные акты, которые сопровождали земельную реформу и были приняты в период с 27 декабря 1991 г. до 9 марта 1992 г.
    Свидетельства на право собственности на землю, по форме установленной письмом Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 13 января 1992 г. N 3-14/60. Предусматривалось, что эти свидетельства выдаются гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям на основании принятых органами местной администрации решений о предоставлении земельных участков районными (городскими) комитетами по земельной реформе и земельным ресурсам, а в сельских населенных пунктах - руководителями исполнительных органов сельских (поселковых) Советов народных депутатов. Надлежащим образом оформленное решение компетентного органа о представлении земельного участка в собственность так же является документом удостоверяющем право гражданина или юридического лица на земельный участок.
  3. Свидетельства образца 1993 года, удостоверяющего право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой указывался в гектарах или в баллогектарах. Согласно п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 указанное свидетельство служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Вышеуказанные документы имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 25.10.2001 года, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок.

В случае если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности.

Во всех вышеуказанных случаях желательно отмежевать земельный участок и поставить его на кадастровый учет, так как только таким образом можно реально обеспечить неприкосновенность границ Вашего земельного участка.

Спешите воспользоваться

СПЕШИТЕ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ
«ЗАКОНОМ О ДАЧНОЙ АМНИСТИИ»

Федеральный закон РФ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» № 93-ФЗ от 30.06.2006г. вступил в действие 01.09.2006г., т.е. действует уже более шести лет.

Данные изменения направлены на упрощение процедур регистрации земельных участков, предоставленных гражданам для ведения дачного и подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также зданий и сооружений, расположенных на таких участках.

Распространенное мнение о том, что данный закон является бессрочным не совсем верно.

Например: упрощенный порядок государственной регистрации строений на земельных участках предназначенных для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства на землях поселений действует до 01.03.2015 г. (ст. 25.3 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).

Что это означает на практике? В настоящее время основаниями для государственной регистрации права собственности на жилые дома с надворными постройками, расположенными на вышеуказанных участках являются:

  • документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. Документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, и содержащим его описание, является кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, либо договор аренды). Обязательным приложением к нему является кадастровый паспорт земельного участка, на котором располагается соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном Федеральным законом порядке.

Для получения кадастрового плана необходимо провести комплекс землеустроительных работ результатом, которого является постановка земельного участка на кадастровый учет.

Представленная ныне действующим законом возможность упрощенной государственной регистрации права на жилые дома освобождает граждан от мучительных процедур получения разрешения на строительство и сдачи в эксплуатацию возведенных и реконструированных жилых домов. Это позволяет сберечь много денег, времени и нервов. Порядок этот будет действовать до 01.03.2015 г.

С учетом того, что процедура оформления необходимых для государственной регистрации права документов требует времени, в частности землеустроительные работы и постановка земельного участка на кадастровый учет занимает около 6 месяцев, времени у владельцев вновь построенных и реконструированных жилых домов остается не так много.

Яндекс.Метрика